ROK 2015 - VÍCEVARIANTNÍ OBJEMOVÁ STUDIE BD
REKONSTRUKCE A NÁSTAVBA BYTOVÉHO DOMU
Saskova 1097/32, Jablonec nad Nisou
V listopadu 2014 nás oslovila zástupkyně investičního oddělení Yvona Jakoubková. Nabídku jsme na přání investora 5 x upravovali a teprve v dubnu 2015 přišla potvrzená objednávka ne zcela kompletní. Snažili jsme se o komplexní služby za minimální cenu i vzhledem k tomu, že nám zadavatele nabízel dlouhodobou spoupráci a neobydlený dům kromě jednoho bytu vykazoval (ve sklepních částech, vymýlané východní fasádě se stromy a s nefunkčními žlaby štřechy) havarijní stav - vyžadující okamžitý zásah.
Zajistili jsem pro klienta, stavebně technický průzkum, sondy, statické ověření limitů nástavby a posouzení nakonec všech třech modelovaných variant.
Pro možnost použití železobetonových vložkových stropů jsme podle objednávky provedli geodetem komplexní vnější 3D zaměření zahrady a všech charakteristických bodů fasády a vlastní laserové vnitřní měření současného stavu, které odhalilo velké nedostatky v poskytnutých podkladech. Jenom práce subdodávek z představovali 40% objednávky a za cenu STUDIE 30 tisíc Kč jsme dali dohromady veškerou dokumentaci správného současného stavu s přesností na 1-2 cm a bohužel i 3 objemové návrhy a 2 VARIANTY dispozic. Jen dva měsíce vyhodnocení měření a doplňujících měření, protože se ukázalo, že objekt je lichoběžníkový z úhlu, jiné šířky stěn a jiné počty schodů.
Studie v ojemových variantách, kterou jsem předali v modelech SKP pro prezentaci, nikdo z vedení zadavatele nedoložil zápisem, a proto jsme dopracovali variantně oproti zadání daleko větší objem práce - který dosud nikdo nepotvrdil provedené víceprace. Práce dalších dvou měsíců zůstala tudíž bez honoráře a možné vyrovnání našeho úsilí doobjednáním SP a zajištění vyjádžení za nabídnutou minimální částku se během dalšího půl roku nekonala.
Jaké bylo naše překvapení, když investor po třech měsících odevzdání reklamoval, to co zatím neobjednal - nicméně jsme provedli požadovanou doplňující inženýrskou činnost - a ta také dosud nebya zaplacena - ačkoliv jsme na to upozoňovali několikrát.
Průvodní zpráva
DŮVOD POŘÍZENÍ STUDIE:
Studie je pořizována INVESTIČNÍM ODDĚLENÍM BISKUPSTVÍ LITOMĚŘICKÉHO, které je majitelem a investorem uvažovaného záměru. Vícevariantní studie představuje různé možnosti řešení objemového, estetického návrhu, možnosti technického vybavení BD i prověřuje technické limity objektu a jeho připojení. Požadavkem je dispoziční návrh na malometrážní byty 2 BJ na podlaží, které jsou přibližně totožné pro všechny uvažované varianty a rekonstrukce bytu v suterénu a prověření dvou či jednoho většího bytu v nové nástavbě podkroví. Úkolem bylo nalezení optimálního poměru zisku ploch nájemních bytů, trvanlivosti rekonstrukce ve vztahu k finanční náročnosti záměru.
CÍLEM ZÁMĚRU
SANOVAT ZCHÁTRALÝ OBJEKT, MAXIMÁLNĚ VYUŽÍT OBJEKT A ZAHRADU PRO MENŠÍ NÁJEMNÍ BYTY, DISPOZICE UMOŽŇUJÍ ZCELENÍ BJ ZEJMÉNA V PODKROVÍ. REKONSTRUKCE SE BUDE TÝKAT ZPEVNĚNÍ KONSTRUKCE, INTERIÉRU, EXTERIÉRU VČETNĚ KVALITNÍHO ZATEPLENÍ A POUŽÍTÍ MATERIÁLŮ S DLOUHOU ŽIVOTNOSTÍ.
CÍLE PROJEKTANTA – nalezené problémy k řešení:
1) Návrh otevřených dispozic BJ pro zajištěné oslunění a pocitu většího prostoru
2) Sdílené průchozí či rohové kuchyňské kouty součásti OP
3) Koupelny s odděleným sprchovým koutem a pokud možno odděleným WC – se VZT
4) Zvětšení oken v proporcích původních okenních otvorů
5) Přidání oken na jih u západních BJ ve vyších podlažích
6) Vyřešení vstupu – A - min schody a přístřešek, B – kombinace schodů a kryté prodloužené mírnější rampy + terénní upravy na vstupu a vjezdu do dvora ze 24 % na 13,3%, C – bezbarierový nástup do 1.PP a k fasádnímu výtahu ze suterénu do 4.NP, předsunuté schody do ulice i do boku obdobně s rampou viz řešení B + Bezbariérové řešení zahrady
7) Odpojení a využití stávající odpadní jímky jako rezervoáru na dešťovou vodu pro zálivku zahrady s přepadem a podmokem
8) Prověřit možnost vedení kanalizace pod podlahou 1.PP bez nutnosti přečerpávání splašků ze suterénního bytu. Ověřeno – lze při návrhu nové přípojky a zvýšení úrovně podlahy v 1.PP cca o 200 mm.
9) Obýv. pokoje navrhovat v S části dispozice bytů, aby bylo v budoucnu v případě nutnosti možnost vyvložkovat komíny v S štítu u školy a použít v BJ pomocná malá krbová kamna pro přitápění dřevem i vaření (např. litinová - Koza K10 cca 10 000,- Kč)
10) Současný centrální komín sanovat jako instalační jádro = prodloužit a vybavit 2 x PVC DN 200 mm pro přivedení ventilačního čerstvoho vzduch ze zahrady u a odvedení vzduchu odérového pro kvalitní ventilaci BJ a dovybavení bytů nucenou ventilací a v budoucnu bytovou rekuperací – úspory při ventilaci až 35% energie na vytápění, = možnost ventilace s uzavřenými okny s nasáváním přes filtr a zemní registr temperovaného vzduchu ze zahrady. Náhrada příčného větrání u Z a V orientace bytů.
11) Asanace stropů WC na mezipodestě, návrh nových stropů v úrovni východních bytů pro začlenění plochy přímo k bytům
12) V max. variantě C prověřit přístavbu u dispozice v 1.PP, řešící jak zvětšení plochy suterénního bytu tak lepší podmínky oslunění bytu. (případně balkonů ) Navržena jen terasa pro byt v 1.PP a 1.NP nad přístavbou a jižní rizalit pro zvětšení chodby pro boční štítový výtah - možnost bezbariérového přístupu do všech podlaží viz bod 6.
13) Návrh kombinace vnější a vnitřní tepelné izolace s reflexní tepelnou parozábrasnou RTI nejen do podkroví – možnost trvalého vysychání stávajícího obvodového zdiva = zamezení saturace vzdušné vlhkosti zdiva a zajištění těsnosti pro ventilaci či rekuperaci
14) Tepelná izolace vnější (ETICS)
a. A – Baumit Open 120 - 150 mm grafit EPS + omítka + rohový obklad EQUITONE na dř. lakované lišty
b. B – dtto A+ treláže lunawood na jihu – vlastní stínění a možnost popínavé zeleně
c. C – dtto B jednotný prvek desek EQUITONE na rozích i šikmé mansardě (případně v širší míře pro řešení bezúdržbové odvětrané fasády, + plochá část střechy navržena jako chladící vegetační
15) Návrh barevnosti fasády – kvalitní desky EQUITONE na rozích, šambránách připomínají původní historické avšak zjednodušené členění fasády, prvky připomínají bosáž, materiál je barevně stálý, bezúdržbový, šroubovaný na latě v EPS na peření, = kryté hlavy šroubů, případě instalace lepením se spárami .
16) Nadokapové žlaby a zapuštěné nebo vnitřní dešťové svody pro odtávání zbytkovým teplem – oživit původní historický fungující jablonecký detail.
17) Pochůzí hřeben (u VAR C ) pro údržbu a případně instalaci i aktivní solární techniky (FV či thermodyanmické panely) pomáhající s přípravou TUV v centrální plynové kotelně v 1.PP, doplněná elektrickými OKHE Smart ohřívači TUV v jednotlivých bytech http://www.dzd.cz/smart/– doporučená alternativa k původnímu požadavku zadavetele plynový kotel pro každý byt – což je nákladnější na revize a údržbu.
19) Sjednocení hmoty vikýře – ve všech VAR pro získání většího vnitřního prostoru, alternativně v mansardě Z části C 2 – sklopně kyvná střešní okna FAKRO
20) Dohodnout umístění designové lampy VO na BD s TSMJ či posun stožáru za schody jižně k vjezdu, nebo nejlépe integrovat VO do přístavby přístřešku.
POPIS KONSTRUKCE BD STAV
SMÍŠENÉ ZDIVO, CIHELNÉ ZDIVO, nad 1.PP a 1.NP - ztracené cihelné bednění zalité potěrem pravděpodobně do I 140, nad 2NP
NÁVRH KONSTRUKCE
JE NAVRHOVÁNA NÁSTAVBA A PŘÍSTAVBA ZE ZDÍCÍCH PRVKŮ LIVETHERM 400 mm - MRAZUVZDORNÝ LIAPOROVÝ BETON S INTEGROVANOU TEPELNOU IZOLACÍ A JE NAVRHOVÁNA NÁHRADA DŘEVĚNÝCH STROPŮ ZA BETONOVÉ (= TRÁMKY S VLOŽKAMI OD STEJNÉHO VÝROBCE BS KLATOVY) I ZE STATICKÝCH DŮVODŮ ZPEVNĚNÍ SVISLÉHO ZDIVA BD A ZÍSKÁNÍ KVALITY TÉ?ĚŘ NOVÉ KONSTRUKCE. ROZPOČTOVĚ BYLA PRIMÁRNĚ POSUZOVÁNA INVESTIČNÍ NÁROČNOST SANACE SOUČASNÝCH DŘEVĚNÝCH STROPŮ OPROTI PEVNÝM NOVÝM BETONOVÝM. HODNOCENÍ A PŘÍNOS NOVÝCH STROPŮ JE VÝRAZNÝ
SANACE = 261 TIS Kč NOVÝ strop = 251 TIS Kč K4 VIZ DOKLAD ROZPOČET.
VÝMĚRY BD STAV
Celková Výměra řešeného území ................................................790 m2
ZASTAVĚNÁ PLOCHA BD hrubá.................................................122,2 m2
OBESTAVÉNÝ PROSTOR STAVAJÍCÍ HL. HMOTA .........................1 567 m3
BD NÁVRH A CENA
NÁVRH VAR A PŘÍSTŘEŠKY +103..............................1670m3 = 5 010 TIS Kč
NÁVRH VAR B NÁSTAVBA + 103 +253..................... 2026m3 = 1 780 + 4 175 = 5 955 TIS Kč
NÁVRH VAR C NÁSTAVBA A PŘÍSTAVBA + 36 + J rizalit 41 s výtahem... 2062m3 = 7 336 TIS Kč
Předpokládané investiční náklady jsou 2 500 - 3000,- Kč/m3 stávajícího objemu BD
Nový objem nástavby či přístavby je uvažován ve výši 5000 - 5200,- Kč/m3
Výtah pro pět úrovní se třemi nástupními podestami cca 1 milion Kč - instalace
CÍLE STUDIE
SANOVAT ZCHÁTRALÝ OBJEKT, MAXIMÁLNĚ VYUŽÍT OBJEKT A ZAHRADU PRO MENŠÍ NÁJEMNÍ BYTY, DISPOZICE UMOŽŇUJÍ ZCELENÍ BJ ZEJMÉNA V PODKROVÍ.
Odlišnosti VARIANT : A – je se stávajícími stropy bez nástavby, B – nástavba ae sedlovou střechou, C – nástavba s mansardovou střechou a východní a jížní přístavbou s nejvyšším standardem představující možný bezbarierový přístup do každého bytu – díky fasádnímu výtahu (možný i v následné etapě).
STÁVAJÍCÍ A NAVRHOVANÉ hrubé PODLAŽNÍ PLOCHY:
VÝMĚRY PO PODLAŽÍCH ........................................STAV........... A B C
STAVAJÍCÍ A NAVRHOVANÁ UČEL. PLOCHA 1. PP.......75,15 m2 84,55 m2 84,55 m2 93,63 m2
STAVAJÍCÍ A NAVRHOVANÁ UČEL. PLOCHA 1. NP.......84,16 m2 84,66 m2 84,66 m2 94,55 m2
STAVAJÍCÍ A NAVRHOVANÁ UČEL. PLOCHA 2. NP.......84,68 m2 84,66 m2 84,66 m2 84,66 m2
STAVAJÍCÍ A NAVRHOVANÁ UČEL. PLOCHA 3. NP.......86,04 m2 84,66 m2 84,66 m2 84,66 m2
STAVAJÍCÍ A NAVRHOVANÁ UČEL. PLOCHA 4. NP.......(46,52) m2 0 m2 88,01 m2 88,01 m2
S U M A 330,04 m2 338,53 m2 426,54 m2 445,51m2
Na základě diskuzí o komplikovaném sdílení společného prostoru dvou sousedních pozemku patřící k BD pro stávající i budoucí možné do mírnějšího sklonu upravené sjíždění do dvora pro stavbu a odparkování normového počtu stání osobních aut - jsme zpracovali pro Biskupství i VAR D - bez rampy na jihu a s vchodem z ulice a levnou vertikální bezbariérovou plošinou uvnitř dispozice BD
